La crisis de la vivienda reabre el debate: ¿es especulación o falta de oferta?
El debate sobre la crisis de la vivienda en España vuelve a encenderse tras unas declaraciones del economista Javier Gil, que en una entrevista publicada en El Mundo defendió que el problema actual del mercado inmobiliario no se debe a la falta de viviendas, sino a lo que calificó como “demanda especulativa”. Según su planteamiento, la narrativa de que falta oferta estaría siendo utilizada para favorecer intereses especulativos dentro del mercado.
Sin embargo, estas afirmaciones han generado una rápida respuesta en redes sociales. El economista Santiago Calvo ha cuestionado esa interpretación, señalando que los datos del propio mercado inmobiliario apuntan en una dirección muy distinta.
El precio de la vivienda se dispara desde 2020
Uno de los argumentos que plantea Calvo es la evolución reciente del mercado. Según los datos que cita, el precio de la vivienda ha subido más de un 40% desde 2020, una cifra que prácticamente duplica la evolución del IPC en ese mismo periodo.
Este incremento tan pronunciado suele interpretarse en economía como una señal de desajuste entre oferta y demanda. Cuando la disponibilidad de viviendas no crece al ritmo necesario, los precios tienden a subir con rapidez.
La construcción, muy por debajo de décadas anteriores
Otro de los indicadores que menciona el economista es el ritmo de construcción. Actualmente, en España se inician unas 2,7 viviendas por cada 1.000 habitantes, una cifra muy inferior a la registrada durante el boom inmobiliario de finales de los años noventa y principios de los 2000.
En aquella época, el número de viviendas iniciadas se situaba entre 12 y 13 por cada 1.000 habitantes, lo que evidencia una caída muy significativa en la capacidad de generación de nueva oferta.
Una actividad con rentabilidad muy baja
Calvo también apunta a un factor que, según su análisis, estaría frenando la construcción: la baja rentabilidad del sector.
De acuerdo con los datos que menciona, la rentabilidad neta de la actividad constructora sería actualmente del -0,1%, lo que la sitúa entre las actividades menos rentables de la economía española. En concreto, ocuparía el percentil 13 de un total de 78 sectores económicos analizados.
En esta entrevista, @Gil_JavierGil dice en El Mundo que la crisis de vivienda no es por escasez sino por "demanda especulativa", y que la narrativa de la falta de oferta solo busca favorecer a especuladores.
— Santiago Calvo (@SantiCalvo_Eco) March 14, 2026
Los datos dicen lo contrario. Desde 2020 el precio de la vivienda ha… pic.twitter.com/flBfxaZg6Z
Esta situación, según el economista, reduce los incentivos para que promotores y empresas aumenten el ritmo de construcción.
Regulación y escasez de suelo edificable
Otro elemento que aparece en el debate es el acceso al suelo urbanizable. Según los datos citados, aproximadamente el 95,7% del suelo en España está excluido de la edificación, lo que limita de forma importante la disponibilidad de terrenos para desarrollar nuevas promociones.
A esto se suma el incremento de los costes asociados a la construcción. En los últimos años, el coste real de construir una vivienda habría aumentado cerca de un 50%, en parte por requisitos regulatorios y por el encarecimiento de materiales y procesos administrativos.
Procesos urbanísticos muy largos
La transformación de suelo en vivienda tampoco es un proceso rápido. Según el análisis citado por Calvo, convertir suelo urbanizable en vivienda construida puede tardar entre 10 y 15 años, debido a trámites administrativos, planificación urbanística y requisitos legales.
Este largo plazo introduce una rigidez importante en el mercado, ya que la oferta de viviendas no puede reaccionar con rapidez a los cambios en la demanda.
Un debate que sigue abierto
Las declaraciones de Javier Gil y la respuesta de Santiago Calvo reflejan dos visiones muy distintas sobre el origen de la crisis de vivienda en España.
Mientras algunos expertos apuntan a la demanda especulativa como principal motor del encarecimiento, otros consideran que el problema radica en un fuerte desequilibrio entre oferta y demanda provocado por barreras regulatorias, costes y falta de suelo disponible.
En cualquier caso, el debate sobre cómo abordar el problema de la vivienda sigue siendo uno de los temas económicos y sociales más relevantes en España, y todo apunta a que continuará generando discusión entre economistas, políticos y expertos del sector inmobiliario.
